В теории оценки земля рассматривается с двух сторон: с одной стороны, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, растительным и животным миром и оценивается с позиции возможности выполнения ею многоцелевых функций, не всегда связанных с извлечением дохода. С другой стороны, земля рассматривается как составная и неотъемлемая часть любого объекта недвижимости и оценивается с позиции полезности и доходности использования конкретного земельного участка.
     Таким образом, с юридической точки зрения земля с улучшениями — зданиями и сооружениями, находящимися на ней, представляет собой сложную вещь, образуя единое целое и являясь единым объектом недвижимости
С экономической точки зрения объектами оценки являются различные имущественные права на земельный участок. Такими правами могут быть: права собственности на земельный участок, права аренды земельного участка, право собственности или аренды земельной доли, не выделенной в натуре и другие права.
       Факторы, оказывающие влияние на оценку стоимости земли можно разделить на две части. 
Первое, это имущественные права на землю. Наиболее распространенные права, требующие оценки: 

• Оценка права собственности земельного участка;
• Оценка права аренды земли.

Вторая группа факторов основана на рыночных принципах оценки земли.

  Оценка земельных участков проводится исходя из принципа наиболее эффективного использования земли. Это значит, что рыночную стоимость земельного участка определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную расчетную величину стоимости земельного участка.
Земельный участок — это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю. 

     Оценка земли или оценка земельных участков обычно необходима в следующих случаях:

• получение кредита в банке (передача земельного участка в залог в качестве обеспечения обязательств по кредитному договору);
• взнос в уставный фонд юридического лица;
• продажа (отчуждение) земельного участка;
• вступление в наследство;
• составление бизнес-плана;
• раздел имущества.